[내집마련 1단계] 집 사려면 언제부터 준비해야 할까? 실수요자를 위한 6개월 매수 전략

 

대한민국 집 매수를 계획한다면 최소 6개월 전부터 하라!

내가 가진 자산부터 체크하고, 대출 한도 확인 후 조건에 맞는 임장과 부동산 커뮤니케이션 전략까지

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• 1. 자산 정리
• 2. 대출 한도 확인
• 3. 임장 전략
• 4. 앱 알림 설정
• 5. 가계약과 문자 전략

1. 내가 가진 재산, 정말로 쓸 수 있는 돈인가?

집을 사기로 마음먹었다면 가장 먼저 해야 할 일은 '내가 실제로 사용할 수 있는 돈이 얼마인가'를 확인하는 것이다. 단순히 예금 잔액만을 기준으로 판단하면 안 된다. 전세보증금, 청약통장, 보험 해지 환급금, 증여 예정 자금 등도 자산에 포함되지만, 중요한 건 이 자산들이 ‘언제’, ‘어떤 조건으로’ 현금화 가능한지 여부이다.

예를 들어 전세보증금이 5억 원이라 해도, 집을 비워주는 날짜와 새 집 잔금일이 맞지 않으면 곧바로 사용할 수 없다. 증여 역시 시기와 절세 전략에 따라 양도소득세나 증여세가 발생할 수 있다. 따라서 반드시 다음과 같은 자금 유동성 분석표를 작성해야 한다.

• 보유 현금: 입금일 기준 1개월 이내 사용 가능
• 전세 보증금: 퇴거일 기준으로 환급일 지정
• 부모님 증여금: 공증 여부 및 시기 확인
• 비상금 및 이사비용 제외한 실제 사용 가능 금액

이러한 정리는 매수할 수 있는 주택 가격을 결정짓는 첫 단추이며, 이후 모든 전략의 기준점이 된다.

2. 대출 실행 시, 나는 얼마까지 가능한가?

주택 매수 시 대출은 필수다. 특히 실수요자에겐 정부의 DSR 규제와 LTV 제한 내에서 주택담보대출을 활용할 수 있다. 그러나 은행이 말하는 ‘최대 대출 한도’와 실제 실행 가능한 금액은 다를 수 있다.

예를 들어 연소득 6천만 원인 직장인이 받을 수 있는 한도는 보통 3억~4억 원 수준이다. 하지만 기존 대출, 신용점수, 소득 산정 방식, 대출 상환 구조(원리금 균등·거치식 등)에 따라 천차만별이다. 또한 최근 대출금리는 3.5%~4.2% 수준으로 상승 추세이므로, 매수 타이밍에 따라 월 부담액도 달라진다.

은행별로 조건이 다르므로 반드시 2~3개 은행 이상에 사전상담을 받고, 다음의 사항을 체크해야 한다.

• DSR 기준 적용 방식 (가계대출 포함 여부)
• 고정/변동 금리 옵션
• 대출 상환 방식과 조기상환 수수료
• 필요 서류 및 대출 승인 소요 시간

실행 가능한 대출액을 기반으로 전체 매수 예산을 다시 설정하고, 임장 시 반드시 이를 매물 조건에 반영해야 한다.

3. 내 조건에 맞는 집만 골라 임장하라

시간과 에너지를 낭비하지 않으려면 ‘조건 설정’이 매우 중요하다. 예산 15억 원이라면, 전세 5억을 활용해 대출 포함 10억짜리 집을 본다든지, 초등학교 도보 5분 이내 + 엘리베이터 있는 중층 아파트 같은 필터링이 필요하다.

임장은 실제 거주자의 시선에서 체크해야 한다. 방의 일조량, 층간소음, 인근 도로 소음, 엘리베이터 사용량, 동별 통풍 등은 사진으로 파악할 수 없는 정보다. 특히 다음의 임장 체크리스트는 필수이다.

• 입구 – CCTV, 경비실 위치
• 단지 내 동선 – 유모차 진입 가능 여부
• 엘리베이터 내부 청결
• 세대 내 단열, 곰팡이 흔적
• 주차장 여유 공간 여부
• 통학로 교통량 및 보행자도로 확보

또한 오전/오후 각각 한 번씩 임장하거나, 평일과 주말 방문 시 분위기 차이를 체감하는 것도 좋은 전략이다.

4. 부동산 앱 알람 설정으로 타이밍을 잡아라

요즘 매물은 빠르게 소진된다. 특히 인기 지역은 하루에 수십 건이 오르자마자 사라지는 일이 다반사다. 따라서 앱 알림 설정은 필수가 되었다. 네이버부동산, 직방, 호갱노노 앱에서 다음 항목을 꼭 설정하자.

• 지역: 동단위 또는 학군별 세부 지정
• 가격: 대출 포함 예산 범위 안
• 평수: 희망 거주 크기
• 구조: 3룸, 복층 등 필수 조건 설정
• 알림 빈도: 매일 오전, 오후 최소 2회

매물을 알림 받았을 때 빠르게 연락하려면, 관심 중개업소에 사전 연락처를 공유해두는 것도 도움이 된다.

5. 가계약 시 반드시 문자로 남겨라

좋은 집을 만나면 가계약을 하고 싶은 욕구가 앞선다. 하지만 절대 구두로만 의사 표시하지 말고, 계약 조건을 문자로 정리해 남겨야 한다. 가장 중요한 건 ‘특약 조건’이다. 다음은 실제 사용 가능한 특약 예시다.

• “중도금 대출 불가 시 계약 자동 해지 및 가계약금 반환”
• “전세금 반환 미이행 시 계약 취소 가능”
• “입주 청소 및 하자 미보수 시 잔금 연기”

가계약금은 통상 50~100만 원 수준에서 설정하며, 입금 내역을 문자로 남기는 것이 안전하다. 또한 등기부등본을 열람해 ‘신탁 문구’, 근저당, 공유지분 여부를 반드시 확인해야 한다. 부동산과의 통화 내용을 문자로 요약해두는 습관은 향후 분쟁에 강력한 증거로 작용한다.

집을 사는 건 숫자의 싸움이자 심리전이다

6개월 전부터 준비하면 충분히 좋은 타이밍을 잡을 수 있다. 자산을 정리하고, 대출 구조를 설계하고, 임장을 반복하고, 체크리스트와 문자를 쌓아가는 이 과정은 때론 버겁지만 결국 스스로를 지키는 방패가 된다.

특히 실거주 목적으로 매수를 고려하는 30~40대 가족 단위의 경우, 한 번의 선택이 자녀 교육, 재정 안정, 삶의 질까지 영향을 미치므로 철저한 준비가 필요하다.

집은 단지 공간이 아니라, 인생의 배경이 된다. 그러므로 충분히 준비하고, 합리적으로 판단하며, 필요한 모든 정보를 확보한 다음 신중히 결정하길 바란다.